Gli NFT sono dei “certificati digitali” basati sulla tecnologia blockchain volti a identificare in modo univoco, insostituibile e non replicabile la proprietà di un prodotto digitale. Essi hanno conosciuto negli ultimi anni un boom nei settori dell’arte, il gioco e l’intrattenimento. I vantaggi connessi al loro utilizzo e, più in generale, della blockchain potrebbero essere applicati anche ad altri settori, come quello immobiliare
Proprietà immobiliare
Gli NFT possono essere utilizzati per rappresentare la proprietà di beni reali. Attualmente questa funzione è assolta dagli atti dei pubblici registri immobiliari; per l’acquisto di un immobile gli acquirenti devono rivolgersi ad una pletora di figure professionali, sostenere costi ingenti per indagare sulla esistenza o meno di gravami sull’immobile e trasferire il diritto reale di proprietà. In aggiunta a tutto ciò essi devono sopportare tempo lunghi per la definizione di una operazione. Gli NFT possono fornire un modo per aggirare potenzialmente gli intermediari di fiducia, perché le blockchain possono verificare la proprietà, identificare i gravami sul titolo di proprietà e regolare le transazioni in modo più efficiente. Nel maggio 2021, Propy, una società tecnologica attiva in questo settore, ha aiutato il fondatore di TechCrunch, Michael Arrington, a quotare il suo appartamento a Kiev, in Ucraina, come NFT garantito da un immobile. La proprietà è stata venduta per oltre 93.000 dollari e Propy ha definito questo risultato come “il primo NFT immobiliare al mondo”. Il 12 aprile 2022, Propy ha venduto un’altra proprietà a Hyde Park, Tampa, come NFT per 215.000 dollari. Esempi come questo rimarranno probabilmente rari negli Stati Uniti per qualche tempo, perché le leggi consolidate e gli uffici catastali delle contee non riconoscono i trasferimenti di proprietà con NFT. L’industria immobiliare tradizionale e le sue parti interessate saranno probabilmente lente nell’adottare questa nuova tecnologia.
Investimenti frazionati e programmi di fidelizzazione
Gli investimenti immobiliari richiedono la disponibilità di ingenti quantità di capitali, quindi alcuni imprenditori si sono rivolti agli NFT e alle monete digitali per raccogliere fondi per i loro progetti. Nel 2018, il St. Regis Aspen Resort ha venduto una quota di proprietà del 18,9% dell’hotel attraverso la vendita di token di “Aspen Coins”. Gli investitori hanno potuto acquistare le monete con dollari americani, bitcoin o ether. Omni-Psi, una startup di investimento immobiliare, raccoglie fondi dagli investitori per acquistare proprietà emettendo token ORT. Le entrate vengono distribuite ai titolari dei token in modo proporzionale su base continuativa. Lofty AI è una startup tecnologica, che ha creato un mercato online in cui chiunque può investire anche solo 50 dollari per acquistare un token digitale equivalente a una partecipazione in un’attività di affitto di un singolo immobile. Ogni token rappresenta una quota di proprietà di una società a responsabilità limitata del Delaware. Altre piattaforme utilizzano gli NFT artistici per attrarre interesse verso le loro offerte immobiliari. OXO Living, un costruttore indonesiano, ha venduto NFT che “rappresentavano” le case fisiche che vendeva a Bali. Il proprietario di una casa aveva il diritto di prelazione sul NFT associato alla sua casa. Chiunque avesse un portafoglio di criptovalute poteva fare un’offerta su un NFT. Su scala più piccola, i proprietari di case che hanno bisogno di liquidità possono utilizzare piattaforme come Vesta Equity per raccogliere capitale dalle loro case emettendo token che rappresentano interessi di proprietà frazionari.
Anche i programmi di fidelizzazione stanno utilizzando questa tecnologia. Marriott Bonvoy, il programma di premi della catena alberghiera, ha organizzato una lotteria all’Art Basel di Miami, in cui sono stati distribuiti NFT a tre vincitori. Ogni vincitore ha ricevuto anche 200.000 punti fedeltà. AMC Theatres ha assegnato circa 86.000 NFT a membri selezionati del programma fedeltà durante il lancio del nuovo film sull’Uomo Ragno No Way Home.
Gli NFT nel Metaverso
Alla fine del 2021, Republic Realm (ora Everyrealm) ha pagato la cifra record di 4,3 milioni di dollari per un terreno virtuale in The Sandbox, il più grande acquisto di terreno virtuale fino ad oggi. In un rapporto del 2021, Grayscale ha ipotizzato che “si stima che il Metaverso rappresenti un’opportunità di guadagno da un trilione di dollari tra pubblicità, commercio sociale, eventi digitali, hardware e monetizzazione di sviluppatori/creatori”.
Piattaforme del Metaverso come Decentraland e The Sandbox vendono appezzamenti di terreno digitale associando ogni appezzamento a un NFT e registrando le transazioni su reti blockchain come Ethereum. Dopo che un acquirente acquista un appezzamento virtuale, la transazione viene registrata sulla blockchain e l’NFT viene trasferito al portafoglio digitale dell’acquirente. Le piattaforme Metaverse possono quindi autenticare la proprietà di un appezzamento di terreno quando un utente collega un portafoglio alla piattaforma. Gli utenti possono anche partecipare alla governance se la piattaforma è gestita come un’organizzazione autonoma decentralizzata (o DAO) che consente ai titolari di token di votare sulle iniziative.
Finanza decentralizzata
I proprietari di proprietà digitali possono ottenere prestiti mettendo in garanzia i loro NFT su piattaforme come NFTfi che mettono in contatto i proprietari di NFT con entità che hanno liquidità da investire. Dopo che il mutuatario e il prestatore si sono accordati sui termini, il prestito viene chiuso utilizzando uno smart contract senza bisogno di intermediari. I proprietari di NFT possono anche frazionare gli interessi su piattaforme come Fractional e vendere quote minori o collocare NFT su piattaforme come NFTx e guadagnare interessi sull’attività
Conseguenze fiscali e rischi degli NFT
L’IRS ( Internal Revenue Service) ha dichiarato che i token sono tassabili come proprietà quando si verifica un evento di riconoscimento della stessa, come la vendita. Anche se il quadro giuridico del Metaverso è ancora agli inizi, gli acquirenti e i venditori di NFT devono rispettare i requisiti legali attualmente applicabili alle loro transazioni. Inoltre, un proprietario che viola i requisiti di una piattaforma potrebbe rischiare di perdere i diritti sugli NFT ospitati su quella piattaforma. Determinare quali leggi si applicano sarà molto più difficile che nel settore immobiliare tradizionale, in parte perché le norme applicabili sono ancora in fase di definizione, la giurisdizione potrebbe essere rivendicata in più Paesi e l’applicazione dei diritti e dei rimedi può essere molto impegnativa.
Il futuro degli NFT immobiliari
In teoria, gli NFT rappresentano un modo semplificato e più sicuro per trasferire la proprietà di immobili o quote di investimenti immobiliari, sia online che offline. Come per ogni altra opportunità emergente, ogni potenziale investitore deve svolgere un’adeguata due diligence e prestare molta attenzione alle linee guida emanate dalle autorità governative e dai legislatori a livello globale.
